В последние месяцы на рынке недвижимости России наблюдается активизация интереса к покупке жилья в новостройках. Одним из ключевых факторов этого роста стало ожидание обновления условий программы «Семейная ипотека», что привлекло внимание россиян, желающих успеть воспользоваться льготными условиями перед изменениями. В частности, по данным платформы «Авито Недвижимость», в октябре 2025 года спрос на новые квартиры в России увеличился на 16% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Однако увеличение спроса затрагивает не только общие показатели, но и разные категории жилья, что свидетельствует о изменении предпочтений покупателей.

Наибольший рост был зафиксирован в сегменте однокомнатных квартир (на 26%), студий (на 9%) и двухкомнатных квартир (на 15%). Популярность трёшек увеличилась на 12%. Интерес к недвижимости на первичном рынке оказался особенно выраженным в небольших российских городах. В Твери, Липецке, Саратове и Челябинске наблюдается рост спроса на новостройки на уровне 50–80%, что в свою очередь обусловлено доступностью жилья и более стабильными ценами на квартиры по сравнению с мегаполисами.

Среди факторов, которые способствовали таким изменениям на рынке, выделяется планируемое ужесточение условий программы «Семейная ипотека», которое начнёт действовать с 1 февраля 2026 года. Одним из изменений станет обязательное участие супругов в качестве созаёмщиков по льготному кредиту. Ранее каждый из родителей мог оформить ипотеку по льготной ставке отдельно, что позволяло семьям с детьми приобрести несколько объектов недвижимости. В результате нововведения предполагается, что таким образом будет исключена возможность использования программы в инвестиционных целях, когда покупатели не имеют намерения жить в приобретённых квартирах.

Министерство финансов России анонсировало эти изменения, мотивируя их необходимостью обеспечения справедливости в распределении государственных средств и предотвращения злоупотреблений. В настоящее время программа «Семейная ипотека» остаётся одной из самых востребованных льготных программ на российском рынке недвижимости. Она предлагает кредиты на покупку жилья под 6% годовых — ставку, которая почти в 3,5 раза ниже рыночной. Такие условия позволяют многим семьям улучшить свои жилищные условия. В 2025 году по программе «Семейная ипотека» было оформлено более 323 тысяч кредитов на общую сумму почти 1,9 триллиона рублей.

Однако помимо таких преимуществ, программа также столкнулась с проблемой возможных злоупотреблений. Многие семьи использовали «семейную ипотеку» не для покупки жилья, а с целью перепродажи или сдачи квартир в аренду, что делало систему менее эффективной для поддержания благосостояния нуждающихся граждан. На это обращают внимание специалисты и эксперты рынка. Например, директор рынка недвижимости компании fäm Properties Валерий Тумин отметил, что изменения в программе направлены на борьбу с такими инвестиционными схемами, которые могли бы обогатить отдельных людей, но не способствовали бы улучшению жилищных условий многодетных семей.

Другим важным аспектом, который влияет на рынок, является стоимость жилья и доступность ипотечных кредитов. В зависимости от региона, российские семьи могут воспользоваться программой «Семейная ипотека» при покупке жилья стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн рублей в других регионах страны. Это позволяет многим семьям приобрести квартиры, которые ранее были бы им недоступны.

Стоит отметить, что программа «Семейная ипотека» всё чаще используется для покупки новостроек, что создает дополнительный спрос на первичном рынке недвижимости. Динамика сделок на этом рынке также подтверждает тенденцию роста интереса. В октябре 2025 года количество заключённых договоров долевого участия (ДДУ) на первичном рынке выросло на 22% по сравнению с сентябрём 2025 года и на 45% по сравнению с октябрем 2024 года. Это также связано с ожиданием изменений в условиях программы, а также с усиливающимся интересом к недвижимости в регионах, где спрос на новостройки продолжает расти.

Однако несмотря на рост спроса и изменения в условиях ипотеки, рынок жилья остаётся в сложной ситуации. Увеличение количества сделок и повышение интереса к первичному жилью не решают проблем с доступностью жилья для большинства россиян. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, продолжает наблюдаться тенденция к удорожанию жилья, что затрудняет покупку квартир для семей с детьми, особенно тех, кто не может воспользоваться программой «Семейная ипотека». Это заставляет специалистов по недвижимости и экономистов искать новые пути для стимулирования жилищного строительства и поддержки покупок жилья для тех, кто действительно в нём нуждается.