После пандемии коронавируса и введения локдауна в России рынок недвижимости столкнулся с серьезными изменениями, которые привели к существенным дисбалансам и неожиданным последствиям для покупателей жилья и всей экономики. Одним из ключевых факторов стало продление льготной ипотеки, введенной в апреле 2020 года для поддержки строительного сектора. Однако, как отмечают эксперты, это решение, изначально имевшее благие намерения, в итоге обернулось проблемами, которые сказываются на всех участниках рынка недвижимости.

Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, в интервью НСН подробно объяснила, как именно льготная ипотека, продленная на длительный период после локдауна, создала искусственный дисбаланс на рынке. В апреле 2020 года государство запустило программу ипотеки под 6,5% годовых — процентную ставку, значительно ниже рыночных условий, когда ключевая ставка Центробанка была на уровне 4,25%, а средние ипотечные ставки составляли около 8%. Это вызвало массовый спрос на жилье в новостройках, что привело к стремительному увеличению объёмов строительства.

Проблема заключалась в том, что льготная ипотека не была своевременно отменена после завершения локдауна, а поддержка рынка продолжалась до июля 2024 года. В итоге, покупатели жилья массово переходили в первичный рынок, где ипотечные ставки были выгоднее, чем на вторичном рынке, что стало причиной серьезного ценового разрыва. Согласно данным «Коммерсанта», в Москве стоимость жилья в строящихся домах в некоторых районах была в полтора раза выше, чем в недавно достроенных домах, а в центре города ценовой разрыв превышал 300%.

Такое искажение рыночной конъюнктуры создало сложную ситуацию не только для покупателей, но и для девелоперов и банков. С одной стороны, льготная ипотека стала настоящей «манной небесной» для застройщиков — спрос на их проекты вырос, они активно увеличивали объёмы строительства. С другой стороны, после отмены льготного кредитования покупатели стали массово переключаться на вторичный рынок, где ставки были выше, но спрос оставался устойчивым. Это привело к застою первичного рынка, росту цен и потере привлекательности новостроек.

Ирина Радченко подчеркивает, что этот перекос — следствие не только действий девелоперов, но и просчетов властей, которые не смогли вовремя закрыть «лазейку» в программе льготной ипотеки. Из-за искусственно раздутых цен сейчас наблюдается спад в строительной отрасли, рост ключевой ставки, что, в свою очередь, отражается на всей экономике. Кредиты для бизнеса становятся менее доступными, а покупатели жилья вынуждены сталкиваться с высокими процентными ставками.

Особенно тревожным последствием этого кризиса является то, что те, кто приобрел жилье в новостройках по льготной ипотеке, сейчас могут понести убытки при перепродаже своих квартир. Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками создает риск для покупателей оказаться в ситуации, когда стоимость их недвижимости ниже вложенных средств, что для многих является серьезной финансовой проблемой.

Кроме того, по данным социологического исследования, опубликованного в Telegram-канале «Радиоточка НСН», почти половина россиян, выплачивающих ипотечные кредиты, вынуждена подрабатывать, чтобы справляться с финансовыми обязательствами. Это свидетельствует о том, что ипотечное бремя для многих семей остается тяжелым и требует дополнительных усилий для поддержания стабильности.

В итоге эксперты призывают отказаться от нерыночных методов регулирования ипотечного рынка и перейти к более сбалансированным механизмам, которые будут учитывать интересы как покупателей жилья, так и застройщиков, а также банковской системы. Продолжение льготных программ без адекватного анализа и своевременного корректирования приводит к серьезным негативным последствиям для всей экономики и населения в целом.

Льготная ипотека, изначально призванная стимулировать рынок и поддержать строительную отрасль во время кризиса, оказалась причиной искусственного надувания цен и перекосов, с которыми рынок сейчас пытается справиться. При этом последствия этой политики оплачивают все граждане — через инфляцию, повышение ставок и ограничение доступа к кредитам. Поэтому важно учесть уроки прошлого и строить ипотечную политику на принципах прозрачности и рыночной экономики, чтобы обеспечить устойчивое развитие строительного сектора и доступное жилье для населения.